城市房屋拆遷種類

1、協(xié)議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷。拆遷補償安置協(xié)議達成又分兩種情況，一種是當事人按協(xié)議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協(xié)議達成后某當事人反悔(一般是被拆遷人或承租人反悔)，這時，對方當事人可以按協(xié)議申請仲裁或向法院提起民事訴訟。拆遷人為原告 時，訴訟期間可申請法院先予執(zhí)行。

2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的情況下，房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執(zhí)行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發(fā)生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執(zhí)行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定期限內(nèi)未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷人對于拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物擁有所有權的，是所有權人，依據(jù)所有權性質(zhì)的不同，可以將所有權人分為公有房屋的所有權人和私有房屋的所有權人及其他所有權人。

（1）公有房屋產(chǎn)權人。依據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，公有房屋是指產(chǎn)權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業(yè)事業(yè)單位。產(chǎn)權屬于國家機關所有房屋，其產(chǎn)權屬于國家財產(chǎn)，由國家授權的單位依法行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務;產(chǎn)權屬于全民所有制企業(yè)事業(yè)單位的房屋，屬于單位自己管理的，產(chǎn)權登記在該單位的名下，由該單位依法行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務，屬于由指定的或者授權的單位管理的，由該被指定或者授權的單位行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務。

集體所有的房屋，產(chǎn)權登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務。城市集體所有的房屋，是該集體的財產(chǎn)。

（2）私有房屋的產(chǎn)權人。依據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，私有房屋是指產(chǎn)權屬于個人所有或者數(shù)人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產(chǎn)權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產(chǎn)權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數(shù)人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經(jīng)營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產(chǎn)權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產(chǎn)權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經(jīng)營企業(yè)所有的房屋、中外合作經(jīng)營企業(yè)所有的房屋、外資企業(yè)所有的房屋、外國企業(yè)所有的房屋、股份制企業(yè)所有的房屋等等，這些所有權人依據(jù)法律的規(guī)定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆遷范圍內(nèi)對于被拆除的房屋及其附屬物享有使用權的單位或者個人是使用權人。

從被拆遷人取得房屋的使用權的方式來看，一般包括三種，一是以租賃的方式取得使用權,二是通過國家的劃撥方式取得使用權，三是通過其他合法方式取得使用權。

在實踐中，住宅房屋的使用人一般情況下比較多，而且其使用關系一般是以租賃方式設立的，尤其是國有房屋在計劃經(jīng)濟時代被提供給個人后，基本上其租賃關系是一代延續(xù)一代，父死子替、夫死妻代的規(guī)矩一直延續(xù)至今。此類房屋的拆遷是拆遷過程中的重點，也是拆遷法律規(guī)范應當規(guī)制的重點因素，但無論是1991年的《城市房屋拆遷管理條例》，還是2001年的《城市房屋拆遷管理條例》，對此規(guī)定都比較模糊，甚至基本上沒有規(guī)定，這給各地拆遷該類房屋的不統(tǒng)一及拆遷補償標準的不一致開了口子。

因此如何規(guī)制此類拆遷的問題，還是未來立法的重點。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及其附屬物的所有權人因有關的原因不能直接行使管理其財產(chǎn)的權利時，可以委托或者由有關部門指定有關單位或者個人對產(chǎn)權人所有的房屋及其附屬物進行管理，被委托或者指定的單位或者個人即為代管人。代管人在行使代管權利的過程中，不得為不利于所有權人的行為。根據(jù)我國1991年的拆遷管理法規(guī)的規(guī)定，由于房屋的產(chǎn)權人因故不能直接行使對于房屋管理和經(jīng)營的權利，在拆遷時，如果被拆遷人作為房屋產(chǎn)權人無法與拆遷人就有關的房屋拆遷事宜進行協(xié)商時，只能由代管人去行使有關的權利，因此1991年的《城市房屋拆遷管理條例》根據(jù)實際情況規(guī)定，代管人是被拆遷人。

但代管人作為被拆遷人實際上是不符合民法的規(guī)定的，因為代管人僅僅是管理人，不是所有權人，因此其作為被拆遷人與拆遷人就被拆遷房屋的事宜進行洽商極有可能會損害被拆遷房屋所有人的合法權益，而且代管人僅僅是管理人，其在與拆遷人協(xié)商的過程中能否達到善良管理人的標準很難衡量，因此新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》刪去代管人作為被拆遷人是立法的進步。

此外，我國實踐中的房屋代管，實際上是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年后，代管的房屋基本上都因“落實政策”被發(fā)還給產(chǎn)權人，而且在城市房屋拆遷實踐中，代管人作為被拆遷人為了牟取個人的利益侵害所有人的行為屢見不鮮，因此在2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》不再將代管人作為被拆遷人。

依據(jù)有關法律的規(guī)定，代管人包括委托代管人和指定代管人，委托代管人是指代管人的代管權利由房屋及其附屬物的產(chǎn)權人委托而產(chǎn)生的，指定代管人的代管權利是基于由有關的部門指定而產(chǎn)生的，如人民法院在宣告某人失蹤后即可以指定由其近親屬中的一人或者數(shù)人代管被宣告失蹤人的財產(chǎn)，包括房屋及其附屬物。此外依據(jù)我國有關法律法規(guī)的規(guī)定，對于產(chǎn)權人不明或者因其他原因不宜指定代管的房屋，由國家規(guī)定的房屋代管部門代管，如在落實私房政策時，對產(chǎn)權人不明的房屋都由房屋管理部門成立的房屋代管公司代管或者直接由房屋管理部門代管，這種代管可以稱為法定代管。

無論是委托代管人、指定代管人還是法定代管人，都應當嚴格依據(jù)有關的法律規(guī)定行使代管權利，并不得在損害所有權人的財產(chǎn)。

房屋拆遷補償范圍

補償范圍是確定拆遷活動造成的損害中，哪些財產(chǎn)利益是應依法給予補償?shù)?。根?jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷補償范圍包括三個部分，即：房屋所有權、附屬物所有權、收益權。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權人合法所有；②房屋本身合法，如不得是違章建筑等?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償?！?/p>

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于房屋而存在；②具有某種用途，并有利于房屋的升值；③必須是能計算其價值的物體；④被拆遷房屋的附屬物應具有合法性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據(jù)；②收益應當合法產(chǎn)生；③收益應當是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償?shù)氖找嬷饕腥N，即租金；生產(chǎn)、經(jīng)營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規(guī)定的搬遷補助費。

拆遷安置房屋分類

1、因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。

2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

普通商品房

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

普通商品房限制條件

在商品房的定義基礎上加入一些限制條件：普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。