一、以房養(yǎng)老政策是什么?

以房養(yǎng)老也被稱為住房反向抵押貸款或者倒按揭。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過來做。

二、以房養(yǎng)老的好處

以房養(yǎng)老政策的好處包括有效補(bǔ)償老年生活、它可以有效解除老年人對(duì)生活沒有保障的擔(dān)心、可以讓老年人增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重、可以保護(hù)弱勢(shì)群體，有利于社會(huì)穩(wěn)定、實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

三、以房養(yǎng)老的缺點(diǎn)

1、不利于家庭關(guān)系的穩(wěn)定，容易引發(fā)代際矛盾

中國人的關(guān)念就是養(yǎng)兒防老，子女有義務(wù)贍養(yǎng)父母，而子女也要繼承父母的財(cái)產(chǎn)。受中國傳統(tǒng)家庭觀念的影響，人們普遍認(rèn)為子女應(yīng)該照顧老年人的晚年生活，而老人的所有財(cái)產(chǎn)，在其去世后也理應(yīng)歸子女所有。但是“以房養(yǎng)老”的模式打破了傳統(tǒng)的家庭關(guān)系，使老年人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押換取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，在其去世后住宅歸金融機(jī)構(gòu)所有。這種情況極容易引發(fā)子女對(duì)父母的不滿，導(dǎo)致家庭矛盾，總體上不利于整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

2、以房養(yǎng)老的不確定性使交易雙方都承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)

任何交易都有風(fēng)險(xiǎn)，以房養(yǎng)老這種方式也是有風(fēng)險(xiǎn)的。房屋價(jià)格的波動(dòng)性和人生壽命長短的不確定性是以房養(yǎng)老產(chǎn)品面臨兩個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋價(jià)格上漲，金融機(jī)構(gòu)收獲頗豐，但是老年人從金融機(jī)構(gòu)獲得的養(yǎng)老金收入將小于抵押產(chǎn)權(quán)房之前房屋本身所能獲得的收益，這就造成老年人承擔(dān)一定的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋價(jià)格下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨巨大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。而要讓房價(jià)十幾年甚至幾十年保持平穩(wěn)，一成不變的狀態(tài)是很難的。

3、導(dǎo)致抵押貸款融資機(jī)構(gòu)管理和發(fā)展的混亂

以房養(yǎng)老要有一個(gè)機(jī)構(gòu)來為老年人做房屋抵押，來支付老年人每月的養(yǎng)老金?！耙苑筐B(yǎng)老”的推行包括三種模式：公積金管理中心模式，銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)模式，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式。但是公積金管理中心沒有買賣和租賃房屋的職能，金融機(jī)構(gòu)不能將保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)并進(jìn)行“混業(yè)經(jīng)營”，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能否提供與老年人房產(chǎn)價(jià)值相符的服務(wù)有待考究。這些問題都阻礙著以房養(yǎng)老方式的實(shí)施，三家機(jī)構(gòu)中的任何一家實(shí)施以房養(yǎng)老都會(huì)涉及到國家政策不允許的領(lǐng)域，最終損害老年人的利益。

四、以房養(yǎng)老模式

1、租售換養(yǎng)

適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；城市居民對(duì)住房有較高升值預(yù)期、追求退休后高品質(zhì)生活的中高收入者。

2、以大換小

適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中等水平收入者。

3、售后返租

適合人群：大中城市僅擁有一套住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者。

4、倒按揭

適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中高水平收入者。

五、以房養(yǎng)老的條件

1、自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

2、獨(dú)立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。

3、經(jīng)濟(jì)狀況適中。當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老;而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。

4、地處城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長的城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

六、以房養(yǎng)老形式有哪些

1、子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承；

2、撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承；

3、租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老；

4、將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；

5、售出大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老；

6、將住房出售，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老；

7、將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。

七、以房養(yǎng)老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，國人恐怕一下子難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評(píng)論者指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。

2、法治環(huán)境

評(píng)估不規(guī)范，公正難保證?！耙苑筐B(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來說，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。

3、產(chǎn)權(quán)問題

70年是大限，之后怎么辦？有網(wǎng)友指出，在中國買房子，不像在美國，買過來的房子就是私有財(cái)產(chǎn)，永遠(yuǎn)都神圣不可侵犯了?；谀壳暗牡貦?quán)制度，我們對(duì)住宅的使用權(quán)只有70年。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。也就是說，我們無法“買斷”任何一間房屋。在這種情況下，怎么去大面積地推廣住房反抵押貸款?

4、購買力問題

房價(jià)飛漲，百姓難承受。以房養(yǎng)老的前提是大家手里有房子，可近年來房價(jià)非理性的上漲已經(jīng)大大超出了百姓的承受能力，目前，中國城鎮(zhèn)的人均年收入也不過是萬把塊錢，在城里買套能住的房子最少也要四五十萬(郊區(qū)便宜點(diǎn)但還得配車，更不現(xiàn)實(shí))，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，別說房養(yǎng)人了。