一、物流地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率是多少
物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運(yùn)營(yíng)細(xì)分領(lǐng)域，近年來隨著物流行業(yè)的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率非?？捎^，受到諸多資本的青睞。
據(jù)了解，一線城市的物流地產(chǎn)投資回報(bào)率在6%-8%左右，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)在2%-3%的投資回報(bào)率；從租金增長(zhǎng)率來看，一線城市的物流地產(chǎn)每年有幾個(gè)點(diǎn)的百分比增長(zhǎng)的。
物流地產(chǎn)行業(yè)之所以有這么高的投資回報(bào)率，主要是供不應(yīng)求，中國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積和外國(guó)差距很大，而且97%都是普通倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，高端物流地產(chǎn)項(xiàng)目占比太低，隨著城市化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等要求，再加上普通倉(cāng)庫(kù)因附加值低可能還面臨拆遷，因此未來供應(yīng)可能更緊缺。
除了供需不匹配導(dǎo)致的租金持續(xù)上漲之外，物流地產(chǎn)年化回報(bào)率走高，還在于除了單一的倉(cāng)庫(kù)租賃收入，物流地產(chǎn)還有很多增收項(xiàng)目，可謂八方來財(cái)，因此投資回報(bào)率就比較高了。【物流地產(chǎn)項(xiàng)目收益來源有哪些>>】
二、物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率是怎樣做高的
想讓投資回報(bào)率高，那么投資成本要低，而投資回報(bào)得高，把物流地產(chǎn)仔細(xì)一分解，能得到以下四個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)——更高的價(jià)（租金）、更大的量（出租率）、更低的土地成本和資金成本：
1、價(jià)/租金
倉(cāng)庫(kù)出租市場(chǎng)上有形形色色的倉(cāng)庫(kù)，租金也根據(jù)地理位置、實(shí)用面積、主體結(jié)構(gòu)、裝卸貨設(shè)施裝置等因素而差異很大，但總的來說，可以分成兩類——傳統(tǒng)的普通倉(cāng)儲(chǔ)和高端現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)。
考慮到拿地越來越困難，成本也高，投資做物流地產(chǎn)的往往都是用于建設(shè)高端現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以獲取租金的最大價(jià)值?，F(xiàn)代集約物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金之所以能夠定價(jià)更高，并不是投入更大、造得更高端就行的，如果不適用就找不夠租客，導(dǎo)致有價(jià)無市或者空置率太高，就無法獲得高收入，因此，現(xiàn)代集約物流倉(cāng)儲(chǔ)在功能上也比傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)更多元，能夠滿足不同租客的潛在需求。
2、量/出租率
倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)出租率要高，除了備有必需的基礎(chǔ)設(shè)施，通過地產(chǎn)資源把相應(yīng)的配套服務(wù)及設(shè)備、資源整合、以帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應(yīng)鏈效率，提升出租率、最終實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。
硬件和軟件更完備的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，能為客戶提供除了倉(cāng)庫(kù)租賃外的其他服務(wù)項(xiàng)目，例如物流設(shè)備租賃、辦公區(qū)域共享、食堂開放、裝卸服務(wù)、加工、包裝甚至金融服務(wù)的提供，自然也就有了這些項(xiàng)目的收入來源。
3、土地價(jià)格
物流地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的能力與拿地價(jià)格從成本端決定投資回報(bào)率，目前我國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)布局以長(zhǎng)三角、珠三角及渤海灣等三大都市圈為主，在現(xiàn)今都市圈供地趨緊下物流用地日益稀缺，物流地產(chǎn)商逐漸將目光轉(zhuǎn)移至以存量資源為基礎(chǔ)的如二手土地、存量工業(yè)用地等上。當(dāng)然，本土房企在土地資源上的優(yōu)勢(shì)也是讓物流地產(chǎn)的地價(jià)能更有優(yōu)勢(shì)的因素。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商除了拿地有優(yōu)勢(shì)、搞建筑內(nèi)行而會(huì)直接主導(dǎo)開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目外，跟物流公司合作或者與第三方中介聯(lián)合投資運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)，都是有模式可循的。
4、資金價(jià)格
自有資金成本低，但開發(fā)物流園區(qū)等地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)投資成本高且周期長(zhǎng)，物流地產(chǎn)商若只能通過租金上升以及土地溢價(jià)來逐步收回資金，周期較長(zhǎng)下會(huì)造成負(fù)債壓力攀升，最后算起來實(shí)際使用的資金成本反而高，弄不好還有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此往往是自有資金加外部資金一起來更精彩。
外部資金的進(jìn)入并非只靠物流地產(chǎn)商去融資、找到“便宜的”錢來用，而通常是物流地產(chǎn)企業(yè)與外部資金設(shè)立合資子公司或開發(fā)基金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，以減少占用自有資金，有利于前期的迅速擴(kuò)張。而在物業(yè)建成后的運(yùn)營(yíng)期，企業(yè)可以選擇出售基金份額獲得流動(dòng)資金繼續(xù)擴(kuò)張新項(xiàng)目，或者繼續(xù)持有部分份額，以獲得基金運(yùn)營(yíng)管理的持續(xù)分紅收益。
