一、什么是物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)，是有形資產(chǎn)和延伸服務(wù)的有機(jī)組合。隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)以及物流行業(yè)的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)逐漸受到諸多地產(chǎn)商的重視。

二、物流地產(chǎn)行業(yè)前景如何

物流地產(chǎn)指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體，是物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施，它具有廣闊的發(fā)展前景。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物流運(yùn)輸需求增長(zhǎng)，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模加速擴(kuò)張，現(xiàn)代物流體系對(duì)物流地產(chǎn)需求非常大：物流地產(chǎn)一方面可為有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面行業(yè)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益。該形式可幫助物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險(xiǎn)方面達(dá)到共贏局面。因此，產(chǎn)業(yè)參與投資者甚廣。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，物流地產(chǎn)正成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，越來越多的開發(fā)商、投資者關(guān)注到物流地產(chǎn)的潛力。

三、物流地產(chǎn)商的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式有哪些

1、物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式：物流企業(yè)是物流企業(yè)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)模式的主體，物流企業(yè)按物流市場(chǎng)需求，結(jié)合自身物流業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，由物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行物流設(shè)施的投資建設(shè)。具體活動(dòng)主要有規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)等，物流地產(chǎn)設(shè)施的擁有權(quán)屬物流企業(yè)所有，項(xiàng)目建成后，部分留作自用，以滿足自身發(fā)展需要，其余部分則轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)。2、物流地產(chǎn)商主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式：物流地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求，購(gòu)買、改造既有的物流設(shè)施，或按客戶要求進(jìn)行選址、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)并完成相關(guān)物流設(shè)施，產(chǎn)業(yè)企業(yè)自行決定自用還是出租給客戶，并通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供資助建設(shè)的物流設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)，該模式在物流倉庫等場(chǎng)景下應(yīng)用廣泛。3、物流商與地產(chǎn)商、電商合作型運(yùn)營(yíng)模式：由地產(chǎn)商、物流商通過簽署合作協(xié)議等，共同出資設(shè)立物流地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，并合作經(jīng)營(yíng)。該模式既能展示地產(chǎn)商拿地、建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，也可以發(fā)揮物流商在物流效率及運(yùn)營(yíng)管理方面的優(yōu)點(diǎn)，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求提供物流設(shè)施的租賃、咨詢、物業(yè)管理等服務(wù)，再根據(jù)協(xié)議約定進(jìn)行項(xiàng)目收益分配與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。4、第三方牽頭型運(yùn)營(yíng)模式：由第三方牽頭，作為地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的橋梁，并進(jìn)行物流商與地產(chǎn)商的資源整合，開展合作型的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)審查房地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的實(shí)力、資格等，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合。建成后的物業(yè)由第三方負(fù)責(zé)招商、管理工作，同時(shí)第三方也要身纏開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收益，且由第三方按協(xié)議約定進(jìn)行分配，第三方一半為政府或中介組織。5、基金型運(yùn)營(yíng)模式：該模式與傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式不同之處在于引入了基金公司，基金公司由物流地產(chǎn)企業(yè)與其他投資者共同成立。物流地產(chǎn)企業(yè)將其持有的物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給基金，再通過基金公司這個(gè)渠道發(fā)行的基金持有物流資產(chǎn)，由物流地產(chǎn)商控制物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)為基金控制物流資產(chǎn)。主要的業(yè)務(wù)為：物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)、基金管理業(yè)務(wù)。如果您想進(jìn)一步了解物流地產(chǎn)商，可以先來看看物流地產(chǎn)十大品牌。

四、物流地產(chǎn)項(xiàng)目收益來源有哪些

物流地產(chǎn)的項(xiàng)目收益主要來源有：1、土地（資產(chǎn)）增值：對(duì)物流地產(chǎn)所有者與經(jīng)營(yíng)者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。2、出租收入：園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配，具體收入來源包括倉庫租賃費(fèi)用、設(shè)備租賃費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用、停車場(chǎng)收費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用等。3、服務(wù)費(fèi)用：包括信息服務(wù)費(fèi)用、培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用、融資中介費(fèi)用以及其他服務(wù)費(fèi)用。4、項(xiàng)目投資收益：對(duì)看好的物流項(xiàng)目如加工項(xiàng)目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。5、其他收益：園區(qū)運(yùn)營(yíng)商還可以通過增資擴(kuò)股、上市等方式獲取收益。