一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金，在一定程度上與其白領(lǐng)客群定位有很大關(guān)系。從租戶的角度來看，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因為其主要面對的是注重租住體驗的年輕白領(lǐng)，他們有較強(qiáng)的租金承受能力。

2、品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過篩選，其實是物超所值的。長租公寓提供的精細(xì)化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領(lǐng)租客所看重的。

3、找房難、價格不透明、高中介費、無服務(wù)等等，恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點，而一些長租公寓無中介費、管家服務(wù)、提供公共空間等，很好地解決了這些痛點，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

長租公寓的價格雖然比市場要高，但是綜合對比環(huán)境和服務(wù)，這個溢價可以接受。

二、 長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業(yè)務(wù)，這是其一般性。

租金貸又名租房分期，是以租客作為借款人，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請個人消費借款，借款用途指定用于借款人承租某一租賃用房的個人消費信貸。

借款金額往往是租客11個月的租金總和，還款方式為等額本息。在實操中，租客借款所產(chǎn)生的利息往往由長租公寓承擔(dān)，所以，租客不用承擔(dān)和支付利息，其每月還款金額等同于租房月租金額，即租金貸不增加租客的租房成本。另外，租金貸的擔(dān)保方式往往為租賃用房的提供者即長租公寓進(jìn)行連帶擔(dān)保。

2、租金貸是一種以遞延服務(wù)為借款用途的消費信貸業(yè)務(wù)，具有其特殊性。

分析租金貸的交易結(jié)構(gòu)，除了具備一般消費信貸產(chǎn)品的屬性以外，也有其特殊性。

其一是借款人（即租客）向金融機(jī)構(gòu)申請借款用于消費的商品，不是有型的可以直接拿走的商品，而是一種無形的商品，即房屋出租服務(wù)。其二，這種消費的無形商品不是在購買后的當(dāng)即一次性消費完結(jié)的，租房服務(wù)需要在后續(xù)租賃合約期內(nèi)由長租公寓持續(xù)不斷的提供，是一種遞延服務(wù)性商品。

三、租金貸的價值

金融的本質(zhì)是資金在時間和空間的配置，租金貸沒有偏離這樣的本質(zhì)，良好開展的租金貸，對租客、長租公寓和金融機(jī)構(gòu)都具有較高的價值。

1是對租客而言。在沒有租金貸產(chǎn)品情況下，一般是押一付三，以杭州平均1800元/間月的租金價格測算，租客在簽約時需要一次性支付押金加三個月租金合計7200元，在后續(xù)每季度需要支付5400元。

而有了租金貸產(chǎn)品之后，租客在簽約時只需支付一個月押金加一個月租金合計3600元，在后續(xù)每月支付1800元。租客通過該產(chǎn)品實現(xiàn)了輕松月付，減輕了一下子支付高額款項的壓力，且借款利息不用自己承擔(dān)，不增加任何成本。

2是對長租公寓。在沒有租金貸產(chǎn)品的情況下，往往采用押一付三的出租方式，一份12個月的房屋出租業(yè)務(wù)，要分四次回款，分別是簽約時7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而有了租金貸產(chǎn)品之后，由于金融機(jī)構(gòu)信貸資金的支持，其在與租客簽約的當(dāng)日可獲得租客支付的一個月押金和一個月租金即3600元，次日會獲得金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的11月租金貸款項19800元（往往扣除長租公寓代繳的利息）。

可見，通過租金貸產(chǎn)品，長租公寓雖然代為承擔(dān)了一些利息，但實現(xiàn)了未來應(yīng)收租金的快速回籠，加快了現(xiàn)金流。

3是對金融機(jī)構(gòu)而言。如上所述，房屋租賃市場是一個萬億級別的市場，以租房為標(biāo)的的消費信貸也是金融機(jī)構(gòu)一個重要的市場機(jī)遇。相比較于3C分期等有形的商品，無形服務(wù)的租房分期，從某種程度上更容易把控風(fēng)險，因為對借款人而言，這種商品拿不走、搬不動、也無法變現(xiàn)。

同時，目前主流租金貸的綜合收益率在年化13%左右，對金融機(jī)構(gòu)而言，也是不低的收益率。場景、風(fēng)險和收益三者考量，租金貸都是一款不錯的個人消費信貸產(chǎn)品。

四、當(dāng)前租金貸的主要風(fēng)險

如果說2017年是我國長租公寓發(fā)展的元年，那么，2018年則是長租公寓風(fēng)險暴露年。目前租金貸主要的風(fēng)險在于：

1、租客在不知情的情況下辦理了租金貸。

個別長租公寓和金融機(jī)構(gòu)為了追求貸款申請過程的“極簡”、“無感”體驗，省略了很多告知和確認(rèn)流程，導(dǎo)致租客在自己不知情的情況下，申請了租金貸借款。本來只是一名普普通通的租客，卻在租房時不知不覺變成了某金融機(jī)構(gòu)的借款人。

2、租金貸資金流出長租公寓主業(yè)。

長租公寓通過租金貸這一金融產(chǎn)品，能夠快速、提前、有效地回籠未來應(yīng)收租金。

但解剖長租公寓的基本盈利模式，他也有很多未來應(yīng)付款項需要支出，最主要的就是向業(yè)主支付租金、對房屋進(jìn)行改造優(yōu)化的硬裝、軟裝和家電等費用，以及支付員工工資。但個別長租公寓卻將這些提前收取的未來應(yīng)收租金挪作他用，流出長租公寓這個基本業(yè)態(tài)。

3、個別長租公寓融資杠桿過大。

目前，市場上的個別長租公寓實繳資本較低，但通過租金貸、應(yīng)收租金保理、收房貸、裝修貸等產(chǎn)品的疊加使用，使其融資杠桿已經(jīng)非常巨大，一房多融、多頭融資時有發(fā)生。出租率一旦降低、或者哪一款金融產(chǎn)品的持續(xù)性發(fā)生中斷，都隨時有可能使整個公司的資金鏈發(fā)生斷裂。

4、存在租客借了錢卻無房可租的嚴(yán)重后果。

長租公寓運(yùn)營的房源往往通過業(yè)主出租（包租關(guān)系）或者委托其出租（委托代理關(guān)系）所獲得，而租房這種商品是拿不走且需要在租期內(nèi)持續(xù)提供的服務(wù)，這樣就給了業(yè)主在長租公寓與其發(fā)生糾紛時，可以清退租客終止出租的機(jī)會。

加之，同一套房子的租賃權(quán)天然地次于業(yè)主對房子的產(chǎn)權(quán)，這樣也給業(yè)主繞過長租公寓直接與租客發(fā)生糾紛提供了更大的可能。

這也是目前幾個暴雷的長租公寓產(chǎn)生的最壞結(jié)果：租客向金融機(jī)構(gòu)申請了貸款，長租公寓快速回籠了租金，但由于擴(kuò)張過猛或者流出主業(yè)，導(dǎo)致沒有向業(yè)主及時支付房租，業(yè)主直接驅(qū)趕租客，租客承擔(dān)債務(wù)卻無房可租。