根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營企業(yè)所運(yùn)營的物業(yè)分布位置是否集中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式可分為集中式和分散式。
集中式長(zhǎng)租公寓是什么
集中式長(zhǎng)租公寓，即租賃平臺(tái)通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。
什么是分散式長(zhǎng)租公寓
分散式長(zhǎng)租公寓，即租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源獲取、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù)、出租方式及目標(biāo)客戶上均有所區(qū)別。
集中式與分布式長(zhǎng)租公寓的區(qū)別
一、集中式公寓：統(tǒng)一改造，統(tǒng)一管理
集中式公寓的運(yùn)作模式較為傳統(tǒng)，主要是以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的。公寓運(yùn)營商通過收購或租賃的方式獲得整棟樓宇的管理權(quán)后，包租后對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一改造，較后再將公寓租賃出去。受制于市區(qū)地段的高租金以及房源緊俏，集中式公寓多分布在近郊等位置，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、或是高新科技園區(qū)等。因此，集中式公寓適合精品開發(fā)，也更容易注入公寓的企業(yè)理念。此外，得益于房屋較為集中以及社交距離較短，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)可以更好的構(gòu)建社交圈以及提供社區(qū)化服務(wù)。
目前YOU 、魔方、泊寓、新派、窩趣、未來域等都是集中式公寓，其中泊寓是萬科旗下租賃品牌，成立于2015年8月，其主要針對(duì)青年白領(lǐng)，依據(jù)其居住習(xí)慣，打造富有青春氣息的全能新品。萬科在房企中位列龍頭，擁有成熟的開發(fā)鏈，其在改造、品牌上具有先天優(yōu)勢(shì)，萬科物業(yè)也能夠?yàn)椴丛⒌姆?wù)提供更多保障。2017年，萬科泊寓已經(jīng)進(jìn)入25個(gè)城市，獲取房間數(shù)8.4萬間，根據(jù)計(jì)劃，2017年總獲取房間數(shù)量超過10萬間，預(yù)計(jì)到2018年，萬科將拓展公寓目標(biāo)45萬間。
二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”
分布式長(zhǎng)租公寓起步相對(duì)較晚，模式較為單一，房源主要來自分散的房東，通過房屋包租運(yùn)營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造。相對(duì)于集中式公寓而言，其包含的部門更加多樣化，有龐大的運(yùn)營系統(tǒng)，合理速度擴(kuò)張后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。與此同時(shí)，由于房源較為分散，產(chǎn)品層次相對(duì)豐富，租客可以有更多的選擇空間，可以滿足不同群體對(duì)房屋的格局、地理位置、家裝等方面的需求。也正因此，運(yùn)營商在產(chǎn)品運(yùn)營過程中難以標(biāo)準(zhǔn)化，管理成本相對(duì)較高。
目前紅璞公寓、蘑菇公寓、水滴公寓等模式均是分布式，自如作為鏈家旗下租賃品牌，經(jīng)過3年的探索和發(fā)展，2016年5月拆分獨(dú)立發(fā)展，目前運(yùn)營較為成熟。公司擁有多條產(chǎn)品線，裝修風(fēng)格多樣，同時(shí)也提供組后維修、雙周保潔及管家服務(wù)等，可以進(jìn)行線上預(yù)訂，通過O2O模式重組租房市場(chǎng)格局。
三、未來風(fēng)向標(biāo)
就目前市場(chǎng)來看，集中式和分布式公寓并非完全分離，毫無聯(lián)系，像自如以及優(yōu)客逸家在集中式和分布式的業(yè)態(tài)模式均有涉及。雖然集中式公寓在前期資金投入較高，但容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，尤其是人力成本較低。綜合來看，集中式公寓憑借自身*的用戶租賃體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，將成為未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)。
“集中式”VS“分散式”
對(duì)于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？
“首先看價(jià)格，其次看位置?！弊饪屠钚〗愀嬖V記者?！斑@些代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營的房源，普遍比傳統(tǒng)房源價(jià)格更高。就算有裝修、管理等增值服務(wù)，租客付款時(shí)也得權(quán)衡一下?！?/p>
經(jīng)記者走訪了解，從價(jià)格來看，集中式公寓的整體溢價(jià)水平更高。以魔方公寓為例，其單間公寓價(jià)格比周邊出租民房高出15%-25%，最高達(dá)到6000元/間，主要集中在交通便利的城市中心區(qū)域或產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及大學(xué)城等。在嘉定安亭、閔行等地區(qū)，集中式公寓的普遍單價(jià)為2000元/間左右，與周邊出租民房相差無幾。
分散式公寓的溢價(jià)水平相對(duì)較低。在閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)內(nèi)，記者看到一套三室一廳的房源，獲取房源的價(jià)格約為3300元/月，而出租價(jià)格則為3600元/月，上浮價(jià)格僅300元。
“房屋的位置不同，租金隨位置波動(dòng)的差異較大?！崩钚〗阏f?！盁o法直接比較集中式和分散式公寓的價(jià)格差異?！弊詈?，在郊區(qū)工作的她選擇了入住附近一家集中式公寓。
從位置來看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成，位置較為靈活，在地鐵、車站等關(guān)鍵交通樞紐周圍均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中環(huán)、外環(huán)線內(nèi)，在內(nèi)環(huán)區(qū)域少有涉及。
在居住體驗(yàn)方面，集中式公寓提供的房間更標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施也相對(duì)齊全。而分散式公寓很大程度依賴房東本身提供的房源條件。
政策層面仍有考驗(yàn)
盡管市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，在政策層面，兩類公寓均面臨自身考驗(yàn)。
對(duì)于集中式公寓而言，這樣的考驗(yàn)更為嚴(yán)峻。搜索上海住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)顯示，目前可以租住的代理經(jīng)租房源僅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥無幾。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？
相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，集中式公寓大多由商業(yè)、商辦用地改建。在《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》中提到，允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于租賃住房。但具體的實(shí)施細(xì)則仍未出臺(tái)，對(duì)于商辦用房的類型和消防標(biāo)準(zhǔn)缺乏進(jìn)一步規(guī)定，導(dǎo)致這些公寓至今仍處于“灰色地帶”。部分地區(qū)已開始對(duì)相關(guān)項(xiàng)目展開綜合評(píng)估，對(duì)具備一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在能保證使用安全、人員安全、消防安全的前提下，探索試點(diǎn)商辦等用房改造用作租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)和流程。
