買二手商鋪要注意什么
1、實(shí)地評(píng)估
買店鋪前，一定要實(shí)地考察，認(rèn)真評(píng)估一下，看看這個(gè)店鋪周圍的人流量大不大，轉(zhuǎn)化率高不高、購買力強(qiáng)不強(qiáng)。此外，還要測算贏下租金的回報(bào)率，其計(jì)算公式為租金的11倍/總價(jià)。
2、未來規(guī)劃
商鋪價(jià)值會(huì)受周圍環(huán)境、規(guī)劃所影響，若該店鋪政府有其他安排，而你不知道的話，很容易造成投資失敗，所以一定要到規(guī)劃部門了解商鋪所在的位置是否有新的規(guī)劃。
3、商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
要了解土地的用途，避免違規(guī)的“居改非”，不能辦理營業(yè)執(zhí)照，所以一定要在合同中針對(duì)這點(diǎn)擬定一條違約賠償方式。
4、商鋪的租賃情況
要了解店鋪的租賃情況，看看現(xiàn)在的租客什么時(shí)候到期、室內(nèi)裝修怎么處理，是否要放棄優(yōu)先購買承諾書等協(xié)調(diào)工作。
5、稅費(fèi)提前算清楚
在進(jìn)行商鋪交易時(shí)，要了解增值稅、契稅、所得稅、印花稅、土地增值稅的稅率，以免做冤大頭。若稅費(fèi)太多的話，可以在總價(jià)上砍價(jià)，也可以在合同中約定，哪些稅費(fèi)由原業(yè)主來承擔(dān)。
6、貸款問題
要注意貸款問題，店鋪的貸款成數(shù)最高是5成，最長是10年，而銀行的評(píng)估價(jià)一般比實(shí)際成交價(jià)低，貸款的系數(shù)還不到成交價(jià)的5成，所以一定要了解情況，則好首付款的準(zhǔn)備。
7、了解物業(yè)是否被贈(zèng)與或出租
在二手商鋪買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者最好讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場去查勘，了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，只有承租人放棄購買權(quán)買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當(dāng)重要。
