農(nóng)民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制，即農(nóng)村房可以進行交易買賣，但必須與享有農(nóng)村宅基地使用權的主體進行買賣。

城市房屋的所有權轉移時，須到房屋所在地房屋管理機關及土地管理部門辦理所有權轉移登記和土地使用權變更登記手續(xù)，只有完成這些手續(xù)，才發(fā)生房屋所有權及土地使用權轉移的效力。

而集體經(jīng)濟組織內(nèi)、外成員間進行農(nóng)村房屋交易時，其程序和效力又如何呢？這個問題一時難以回答，此類房屋買賣糾紛也已成為司法實踐中的難題。原因就在于，目前我國在此領域尚無明確可適用之法律、法規(guī)，最高人民法院亦無特定案由。要解決這個問題，只能從長計議。

農(nóng)村房買賣的相關法律概念

1、農(nóng)村房屋及農(nóng)村房屋買賣主體的界定

農(nóng)村房屋買賣的標物為農(nóng)村居民私房，此處的私房以廣義解，包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村居民住房、雜物房、飼養(yǎng)牲畜用房等。如此，村辦企業(yè)廠房、農(nóng)村公益事業(yè)用房等則不屬于農(nóng)村房屋買賣中的“農(nóng)村房屋”。而處于房屋之下的宅基地，一般包括農(nóng)民生活居住用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、廁所用地等;四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等;其它生活服務設施用地，如水井、地窖用地等。在我國農(nóng)村大多數(shù)地方，宅基地就是指一家一戶居住生活的庭院用地。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。

（1）集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

（2）如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：

①城鎮(zhèn)居民，根據(jù)1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

②本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民，根據(jù)國家土地管理法的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。

2、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)存問題及原因分析

如前所述，集體經(jīng)濟組織內(nèi)、外成員間的農(nóng)村房屋交易日益增多，因此產(chǎn)生的買賣糾紛近年也來呈明顯上升趨勢。應原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致，其中常見的訴訟請求是請求法院確認買賣合同有效和責令被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。審判實踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無定論。

自從2004年11月國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，大部分地方國土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權的過戶手續(xù)，這對法院作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，形成了判決無法履行的被動局面。為了應對這種局面，一些法院只能采取一些變通措施，如先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)等，或仍判決被告履行合同的協(xié)助義務，同時建議有關部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。

其次，審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的問題很多，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對該問題缺乏明確系統(tǒng)的規(guī)定，法院在處理此類案件時首先要面臨法律適用方面的困惑。同類案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，如《土地管理法》第62條或第63條，判決結果亦會截然不同。并且，最高人民法院在處理此類案件時也沒有規(guī)定一個特定的案由，以致各地法院的審理判決五花八門。這樣下去，主動權只會牢牢地掌握在裁判者手里，對于維護當事人的合法權益是非常不利的。

3、關于農(nóng)村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農(nóng)村房屋買賣合同為例，村民將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，認定買賣合同有效沒有什么異議；但出售給集體經(jīng)濟組織以外成員，即外村村民或城鎮(zhèn)居民時，合同效力的認定，目前則有兩種截然相反的觀點。

（1）一種觀點，認為農(nóng)村房屋買賣合同無效。理由是：

①根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定。

②《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！比绻r(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權進行非農(nóng)業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止。

③1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

（2）另一種觀點認為農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是：

①1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》第2項規(guī)定：“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有?！边@一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權也隨之轉移。

②最高法院(1992)民他字第8號批復認為：農(nóng)村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。

③禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，對城鎮(zhèn)居民來說是不公平的；另一方面，允許城鎮(zhèn)居民自由轉讓其房屋，而不允許農(nóng)民自由處分其房屋，實際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)上的平等權利，對農(nóng)民來說是不公平的，憲法亦規(guī)定法律面前人人平等。另外，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地使得“地隨房走”的原則不再適用，即便是通過法院拍賣而來的農(nóng)村房屋，也只有房屋所有權，而無土地使用權，一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等，也難以保證得到土地補償。

總之，農(nóng)村房屋買賣必須慎重，對于并非同一個村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認定其為無效。